[摘要] 2013年一季度，主要城市新房成交量为近四年最高，其中3月在政策末班车效应的带动下，创下2010年调控以来单月最高水平，北京等地二手房成交量呈现井喷；百城价格指数连续10个月上涨，涨幅突破1%，二手房价格指数一季度涨幅6%，其中3月单月环比涨幅达2.8%。
2.4.1 销售业绩大幅增长，资金压力大为缓解
图：2010年至今代表性企业月度销售额及销售面积
注：代表企业包括万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、富力、金地。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
代表企业销售业绩大幅增长。2013年一季度，十家代表企业销售总额约为1975亿元，销售面积1883万平方米，同比分别增长74%、78%。从各月份来看，十家企业3月销售额达到758亿，销售面积达704万平方米，同比均增长40%以上，金额和面积均略高于1月水平，延续了去年底销售业绩稳步提升的态势。
企业资金来源总额增速大幅增长。2013年1-2月，房地产开发企业总资金来源合计1.9万亿元，各项资金来源同比增速均大幅提高，总体增速突破30%，其中定金及预付款和个人按揭贷款同比增幅达到60%左右，表明信贷宽松程度、销售情况明显好于去年同期，企业资金压力全面缓解。由于银行近期相对宽松的放款政策，国内贷款比例增至20.8%，比去年底提升5.5个百分点，有充裕的贷款流入房地产市场，使得企业资金紧张的局面得以改善，拿地态度较以往更为积极。
2.4.2 领先房企积极拿地，优先布局一二线重点城市
图：2010-2013年十大代表性企业拿地面积总和
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
积极拿地应对常态化调控。2013年一季度，十大代表性企业拿地金额同比增长270%达598亿元；拿地面积共计840万平方米，虽同比下降7%，但从月度数据来看，2-3月同比增幅达60%。2月底“国五条”出台，尽管对购房者的消费预期产生一定影响，但对开发企业尤其是领先企业来说，已逐渐适应常态化的调控节奏，对2013年调控从紧的基调已有所预期，企业依然延续了去年下半年以来稳中求进的策略，积极拿地进行应对。
图：2013年一季度十家代表企业各类城市拿地占比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
继续看好一二线，集中布局。2013年一季度，代表企业在一二线城市的拿地面积、金额占比分别达到71%、88%。调控以来，一线城市力度明显严厉于其他城市，但一二线城市的刚性及改善性需求潜力较强，加之“国五条”信贷、税收政策的收紧使得部分需求从二手房市场转入新房，企业对该类城市的前景依然看好。
2.4.3年度销售预期向好，积极调整产品结构应对调控
表：2009-2012年十大代表性企业销售额及2013年业绩目标（单位：亿元）
| 企业 | 2009年实际 | 2010年实际 | 2011年实际 | 2012年实际 | 2013年目标 | 目标提高率 |
| 万科 | 634 | 1081 | 1222 | 1412 | 1600 | 13% |
| 保利 | 434 | 662 | 732 | 1017 | 1200 | 18% |
| 恒大 | 303 | 505 | 804 | 923 | 1000 | 8% |
| 中海 | 420 | 582 | 723 | 896 | 800 | -11% |
| 碧桂园 | 232 | 329 | 432 | 476 | 620 | 30% |
| 世茂 | 225 | 305 | 307 | 461 | 550 | 19% |
| 绿城 | 513 | 539 | 345 | 546 | 550 | 1% |
| 龙湖 | 114 | 333 | 383 | 401 | 460 | 15% |
| 富力 | 244 | 330 | 297 | 322 | 420 | 30% |
| 金地 | 210 | 284 | 309 | 342 | 390 | 14% |
| 合计 | 3329 | 4950 | 5554 | 6796 | 7590 | 12% |
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
龙头企业销售目标、新开工计划普遍提高。2009-2012年，十大房企销售业绩累计增长116%。2013年，除中海外，十大房企目标销售额较2012年实际销售额显著调高，其中碧桂园和富力上涨幅度达30%；中海预期相对保守，800亿元目标低于2012年销售额。与此同时，为确保实现销售目标，代表企业新开工计划同步上调。整体来看，各代表企业2013年计划新开工面积普遍高于2012年的实际新开工量，其中，富力和绿城的增长率均超过50%，分别为79.1%和59.5%，而恒大计划新开工量居首，达到2000万平方米。各企业普遍上调开工计划，一方面源于2012年销售的大幅增长导致多家企业可售资源不足，另一方面源于其对2013年市场的看好，希望通过更多货源的推出提升销售业绩，扩大市场份额。
表：代表企业目前产品结构及未来发展方向
| 策略方向 | 企业 | 目前产品结构 | 未来发展 |
| 坚守中小户型刚需产品 | 万科 | 中小户型，144平以下占比90% | 专注普通住宅发展策略，同时加强住宅配套物业类型探索 |
| 恒大 | 中小户型，144平以下占比76% | 面向刚需，深化精品标准化 | |
| 保利 | 住宅86%，其中144平米以下92%；商业类14% | 中小户型普通住宅开发为主 | |
| 碧桂园 | 走城市刚需阶层客户路线，以发展住宅物业为主 | 仍会以发展住宅项目为主，若有好的商业地产投资机会也会考虑 | |
| 丰富完善现有产品结构 | 世茂 | 产品线拓展，面向刚需和首改产品面世；发展升级商业及旅游地产 | 住宅产品创新；商业地产及旅游地产服务增值 |
| 龙湖 | 推出更多刚需及首改产品，缩减大户型及远郊产品比重 | 聚焦刚需和初次改善的需求；计划20余个商业地产项目扩展 | |
| 绿城 | 注重产品多元化，重新产品定位，结合现有资源推出公寓类产品 | 更加注重产品多元化，适当调整产品定位；推进养老和旅游地产的拓展和开发 | |
| 坚守中高端产品 | 雅居乐 | 多元化商业物业组合，迎合高端及中高端市场客户的不同需求，满足改善型的、刚性需求或度假型的客户需求 | 积极探索进一步发展旅游房地产的可行性 |
| 中海 | 中高档市场，打造精品 | 继续构建以住宅为主、商业地产为辅的业务结构 |
调整策略，刚需产品比例增加。根据各代表企业目前的产品结构及未来的发展方向，可将它们大致分为三类：一、以万科、恒大、保利等为代表的坚守中小户型刚需产品企业；二、以世茂、龙湖、绿城为代表的丰富完善现有产品结构为主企业；三、以雅居乐和中海为代表坚守中高端产品的企业。在抑制投资投机需求的同时支持自住及改善性需求，是本轮调控的重点之一，企业面对调控时及时调整产品结构，增加刚需产品占比将有助于加快推盘上市速度，销售前景亦将看好。
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