[摘要] 一同来分享金地集团成长和成功的20年，同时我们在今天下午也要为大家来揭晓金地集团08年在沈阳的发展战略
主持人：
几位专家的介绍就把我们未来这个区域的美好生活图景已经非常清晰的勾勒了出来。其实我们今天的规划不仅不是台上嘉宾的规划，也希望和台下的嘉宾有对话。我们也请工作人员收集大家的问题条了，稍候会递到我的手上。利用这个机会我想请问凌董事长一个问题，一直以来大家都知道金地集团是以创新来征战整个地产发展领域的，但是在我们普通消费者眼里，我们觉得细部的创新、产品的创新比较容易一点，但是我们知道金地在金融方面的创新也做得非常棒。能不能跟大家分享一下你们在这个领域的创新？
凌克：
我非常高兴有这个机会跟大家分享，因为我也认为在当今的时刻，房地产公司在金融方面的创新至关重要。中国CPI在未来的一段时间是比较高起，在CPI高起的大趋势下，我们的货币政策是比较紧的，所以在这种大的环境下，我们地产公司的资金，我们的融资方式就应该要多渠道、多元化，而不能仅仅的等银行的贷款。金地公司在过去的八年当中，我们进行股份制改造，然后我们就上市，上市可以在证券市场融资，这是我们的多渠道。
第二、我们不仅和中国的其他开发商合资，我们也和国外的开发商合资，所以可以看到很多的项目我们51%的股权都是让国外的一些大的银行持有。
第三、我们在现在开始也在去做一些房地产的基金管理。所以你可以看到我们有很多种不同的方式，总体来说在中国房地产公司的资金来源不是太合理，因为现在大家资金来源无非就是三个渠道：一个渠道是自有资金。这个自有资金我估计占30%左右。另外一块就是银行贷款。还有一块就是销售的回款，这个也是依赖于银行。在美国，情况就不是这样，美国的一个地产商，他的直接的融资是占50%的，从银行的这些贷款、销售的回款只占50%，直接融资包括发股票、我们和其他的基金公司去合作、和其他的保险公司去合作这都叫直接融资，融资的方式是很多的，所以中国的地产商融资的渠道比较少，资产的构成不合理，所以我们应该意识到这个问题，所以要去做一些调整。这是我想给大家的一个建议。
主持人：
谢谢凌董事长把金地在金融方面的这些创造和探索和大家做一个分享。今天现场的提问非常的踊跃，我们台上的各位嘉宾可以尽量的简洁的回答，我们就可以多问一些问题，个问题想请刘教授来回答，您刚才演讲中提到中国宏观经济发展中区域差异以及房地产市场的区域差异，那么你觉得东北地区的房地产企业要如何的利用后发优势？
刘教授：
这个问题提得很好，实际上我们现在也在一直研究这个问题，因为我们发现不管是国家的调控政策也好，还是各个城市、各个区域的市场发展状况来看，都有明显差异。就是说一个政策可能对有些城市有影响，对有些城市没有影响，对一些城市是这样影响，对另外一些城市是那样影响。这样在不同城市之间，我们如何要从一个投资者的角度去考察的话，在投资领域里面有一个术语叫套利机会，就是你会发现这个地方是有价值的，但是没有被别人识别，然后这个市场的信息又不对称，不是一个大家都能够看得出来的，那么我有眼光我能够识别出来，那么我就可以在这个地方先行进入，抓住这个机会，实际上我感觉像东北地区，刚才我们讲过有过辉煌的时候，也有过相对低潮的时候、失落的时候，那么现在实际上我觉得东北在进行社会主义经济改革的过程当中，我们改革的任务比较重，那么现在基本上这个任务也差不多完成了，那么给我们再一次腾飞奠定了很好的结构化的基础，或者制度的基础。那么在我们调整过程中可能南方有些城市或者其他一些沿海城市，它调整的早，它已经起飞了，我们原来经常说北京往南起的早，就是房地产市场有一种波浪式的发展的过程，我自己感觉仅仅从房地产市场的角度我觉得沈阳确实具备这种后发的优势，尤其是刚才从图上大家也能看到，沈阳过去房子价格的增长速度是非常平稳、非常慢的，所以它也应该是是有这样一个动力去往前发展。
主持人：
利用这样的一个机会和优势。下面请问陈劲松先生，这位来宾说，对房地产的调控，陈总有许多不同寻常的看法，他想问一下世联感觉到了压力没有？您怎么来看待东北市场？也就是世联怎么看待东北市场。
陈劲松：
我觉得这样看比较好，东北市场因为去年放量土地也相当多，这跟各个城市也一样的，所以今年的竞争压力一定是大，那么东北市场的后发优势，我感觉有这么一个千万别学07年上半年的时候，因为那个时候是前车之鉴，市场上马上就提价，只要有成交就提价，三个月就提升一倍，这个事儿千万不能干。
第二、东北各个城市事实上2008年的竞争一定比2007年激烈，这是大家一定会有压力的。但是我看到非常好的情况是东北市场并没有像比如珠三角城市这种大起之后变成大回，所以我觉得这点好。
同时，我觉得东北市场开发商进入，这样使得一下子竞争水平提升到了领先城市的级别。这个非常好。我说竞争，业内竞争，同时也给业内指明了方向，比如说一开始我们代理商实际上我们卖的房子，实际上金地的楼盘我们都沾不上边，房子太好卖了，但是你看，当竞争激烈的时候以金地为首的开发商专业化不够，这样市场就可以越做越好。所以说我们对后发优势的理解就是不存幻想，前车之鉴，另外积极进取，东北市场在往上走的时候，在整个经济有各种各样问题不确定性的时候，我们觉得东北是重型化的东北，比轻型化的东北要好得多，所以我们是非常有信心。
主持人：
看来陈总对东北市场非常有信心，我们也要问问陶总，丝源近期有没有进驻东北的计划？
陶红兵：
我们调控下来，可能高烧地区反映强烈，非常发烧的当然没有什么反映，我们对沈阳市场看法是市场前景好，发展非常好，前面又没怎么起动，所以未来的空间很大，根据这块我们近期还没有进驻沈阳的计划，因为我们已经进驻了，近期的计划是扩大。
主持人：
所以卖了一个关子，其实丝源已经来到了温度正常的沈阳的市场。下面这个问题交给凌总来回答，就是面对目前观望的楼市状态，金地集团是不是会考虑相应一些应对的战略，尤其是在沈阳这样的市场会有什么样的特别开发和推广吗？
凌克：
还是分两块，块是金地公司所面临的挑战和应对的策略。这个问题同样摆在我们在座的很多开发商面前。第二个就是我怎么样看待沈阳市场。
总体来说，我们看到CPI在未来的一段时间会影响中国的楼市，大家怎么样去判断中国今后的楼市可以看CPI先导指标。CPI如果跑到了10的时候，中国的楼市就会很惨，CPI控制在6点几、7，中国楼市就会很好，所以大家可以不断的去观察国家统计局的那个指标，看看那个指标就可以预计一年之后的楼市的发展。我的看法今年是可以控制在7.2，另外长期的中国的房地产市场发展如何，大家可以去看看GDP，GDP跑到10，我们大家的日子都很好过，GDP跑到8我们今天这个会就不用开，它就是这样，GDP如何等于8，这个是中国宏观经济的一个警戒线，到了8的时候中国会出现多的失业、很多的企业亏损。我看待的中国今年的GDP，我认为是十多亿，我对中国宏观经济和楼市就是这样的一个判断。所以在这种情况下，我们的应对策略是什么，我可以跟大家做一个交流，、密切关注中国宏观经济的走势。第二、应用不同的宏观经济走势和房地产走势调整自己的财务指标，如果GDP跑得很高了，那你的那个时候财富的那套指标就要调得更稳健，如果说GDP维持在比较好的水平，你的财富指标就可以进取一些，这个也是金地公司所做的应对的措施。第三、金地公司会拓宽融资的渠道，当然我们也会有银行贷款、销售回款，但是我们也会吸收社会上所有的投资者，让他们都能够投资到金地公司来，所以我们不仅仅从银行里拿金钱我们从国内投资伙伴，国外投资伙伴拿钱，我们不仅自己开发项目，我们也可以去成立一个基金帮别人来管理，这也是一个融资渠道。这也是我们一个应对的措施。应对的措施很多，在这里就不需要一一介绍了。
我谈谈我对沈阳的看法。
主持人：
会不会相对于北京、深圳这样的市场，我们对于沈阳会采取特别的开发和推广的策略？
凌克：
首先我所看到的沈阳是一个非常有前景的沈阳，GDP的总额绝不是三千亿。为什么？因为沈阳是我们国家重化工业基地，在我们国家经济高速，GDP都在9、10的时候，我们基础建设投资的规模是相当大的，这是需要非常大的重化工的原料和重化工的生产设备，这些设备都是沈阳的这些大企业生产出来的，所以你们今天还没有真正享受到沈阳腾飞的效应，这是我想跟大家说的。
第二、从现阶段来看，我认为沈阳地产的发展是比中国很多的区域地产发展更慢，这个时候给了我们一些机会：、的地产调整的幅度可能大一些的话，沈阳的调整幅度就会小一些，因为沈阳的投机者、投资者相对比较小，所以这就给大家享受了一个非常好的继续进行房地产经营开发这样的一些基础的条件。第二、也非常同意刚才陈总讲的观点，就是说大家不要学深圳、第二、沈阳也不是深圳，既然沈阳的发展比很多城市的房地产市场发展得慢，所以它的价格往上跑的时候也不会跑得那么快，所以大家也不要过高的期望一年房价要涨30%，这种期望就不现实，房地产暴涨的时刻往往都是有众多的投机者参加的时刻，那个时候房地产才会暴涨，但是沈阳的投机的成分还是比较小的，投资的成分也不算很大，所以我总体来说觉得沈阳房地产市场现在在比较是很健康的。
第三、今后还有很大的发展前景，所以我们还要在沈阳继续开发。
主持人：
大家用掌声在迎接金地在沈阳的进一步的拓展。
下面这个问题没有刚才我们探讨的那么宏观，相对的微观一些、具体一些。这位现场的来宾希望哪一位专家能给我们沈阳的市民提供一些置业或者是投资方面的建议或者是指导？
陈劲松：
我们知道沈阳各个区域都是不一样的，沈阳是一个老城，这个城市是非常老的城市，不像深圳是个新城，所以说我们选物业公司的时候，在中国尤其是迅速城市化的中国，我觉得你选跟谁住在一块，这个比较好。比如说在北京，北京往南走是不的地方，好多人买了总也不，这就是跟谁住在一块至关重要，你的周边的配套至关重要，还有你这个区域未来的发展至关重要。
陶红兵：
经常有客户问买房子怎么选，我想我给他的建议，首先要选和这个城市未来发展方向一致的，不要背离这个城市未来发展方向，如果要是一个区域已经是在走下坡或者说大家纷纷逃离，还是不要选。
第二个是选规划，不要简单的看它的价格，规划的如何决定未来生活在这儿的生活品质、生活方式。
第三、就是选品牌。如果你没有选一个好的品牌，一个你的房子保值会有影响，另外你不一定能按时拿到你的房子。
主持人：
我们今天都在关注注和分享金地20年的成长喜悦和成果。
在对话结束之前我们邀请每一位嘉宾送给凌董事长一位礼物，这个礼物就是对金地未来发展的祝福和祝愿。从黄总开始。
黄学有：
金地集团举办的这次成果展，我感觉金地是一个充满生机和活力的企业，是一个勇于创新、敢于实践，定能收获成功的喜悦。
作为一个媒体，愿意和在座的各位共同见证金地在未来的发展当中能够为自己创造更多的辉煌，为沈阳这座城市带来更多的财富和更多的惊喜。谢谢！
主持人：
谢谢黄总。
陶红兵：
金地是一个值得信任的品牌！
陈劲松：
我用个字，精准创新。这就是我理解的金地的精髓。
主持人：
也希望在未来的发展之路上它能够得到更大的发扬。
刘教授：
我觉得这几个字也非常的科学住家，实际上这四个字是他们自己的，我再送给他们自己。
主持人
这是我们金地的品牌主张。
收获了这么多的祝福，我想凌董您也把您的祝福也留下。
凌克：
金地公司一定不辜负我们的股东、我们的业主和各位朋友们的期望，一定给沈阳市交一份好的答卷。
主持人：
谢谢！我们在这里也希望所有人能够共同携手为沈阳人带来更多美好的人居空间。
在这里感谢大家参与我们的活动。谢谢大家，再见！
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