[摘要] 一同来分享金地集团成长和成功的20年，同时我们在今天下午也要为大家来揭晓金地集团08年在沈阳的发展战略
另外在一个市场上还有一种发展规律，就是不同物业类型具有不同的与风险特征。不同业务类型会形成企业不同的成长特征，我们现在看到房地产市场以住宅开发建设为主，但实际上我们说这个市场上还有很多其他类型的房地产投资领域，不同的业务形式也使不同的企业出现它自己的特征，那么对于开发投资这样的企业它的成长性比较好，但是对于置业投资这样的企业它的稳定性又比较好，大家又要追求稳定又要追求勇敢，所以现在发展的方向就是怎么样能把这两者开发投资和置业投资很好的结合起来。住房需求还受到人口、家庭生命周期影响，从住房的角度来说有首次住房、二次购房，另外还有老年住宅、青年公寓，还有各种各样的产品形态，所以市场即便是一个住房的市场也要去细分。
再有一个规律就是我们的企业和市场的发展都有一个阶段性。就是在早期大家都关注位置，实际上到了发展的中期，大家都关注管理问题，然后到了它的高级阶段，大家更多关注它的金融问题。那么我们国家实际上现在应该说这三个阶段也都同时并存，或者说以个阶段第二个阶段为主，第三个阶段还在发展过程当中。也就是我们要用很短的时间，10年、20年，也是我们国家批上市的房地产企业，那么20年相对国外70、80年，应该说我们速度是非常快的，在这个过程中也不可避免的出现一些波折，但是我们想我们的成就应该还是主要的。
我们市场目前的特点就是还是以住房市场作为主要关注点，商业房地产发展程度还是比较低，另外住房市场还是以增量市场为主。房地产金融发展水平还比较低，房地产投资和资本市场的关联相对比较弱。这是我们的一个状况。面对这样一些市场发展的规律，还有我们当前的一个状况，企业应该采取一些什么样的策略或者战略呢？
首先，我觉得房地产企业的策略和市场规律和它的特点应该是密切相关的。企业无非是希望做大做强，然后要不断的提高自己的绩效，然后提高自己的能力。在这些机会面前又都面临着风险，这些风险有的风险来自于市场波动，就是供求、租金这些变化，资本化率和绩效的变化，有些是属于来自于结构化的风险，就是国家和地区的经济，还有流动性、市场的透明度等等这样一些风险。那么在动力和风险之间，实际上企业都会选择它自己应该用什么样的一个方式去参与投资，那么到底你是去用机会型的投资、还是增值型的、还是型的，那么这个是企业需要选择的重要内容。根据市场的环境，考虑到市场的风险和市场当中提供的机会，那么我们到底怎么选择，要考虑这些问题。但是说的通俗一点就是怎么样在时间、类型、物业、业务类型、业务模式进行组合的问题，怎么样使得自己的投资组合能够实现优化、能够有效的控制它的和风险的水平。所以，对一个企业来说，前边讲市场发展规律也给我们一些启示，就是房地产业务和房地产市场存在着景气循环，受整体经济环境变化的影响很大，那么高回报和过热的市场不可能是一个持续的市场，它是一个不可靠的假想，所以应该重视长期的增长和发展。所以在这种条件下，企业要形成自己长期的战略，那么这个战略是什么呢？就是开发投资和运营管理一体化的能力，这个能力应该说要慢慢的向这个方向发展，专业化不是单一化，我们有时候觉得专业化就是我专门做某一个产品类型，也不完全是这样。另外再一个长期的战略就是一定要和资本市场密切结合，广泛的开辟公开的私人渠道的权益和债务融资，这也是一个企业长期发展的方面。在这个过程中逐渐的形成投资者的力量和开发商两重力量的动力，这两者协调好才能够形成企业长远发展。
再一个对于企业来说，品牌和产品质量永远是它的生命。我们做过很多的研究，就发现像消费者他愿意为企业的品牌来支付价值，因为在住房交易过程中他的交易成本是非常高的，那么有效降低这个成本的话他就要买知名企业的房子，虽然可能房价稍微高一点，但是他交易的成本就会大大的降低。所以，实际上市场是有识别好坏的这个能力，那么大家也愿意为这种好的去增加支付。
那么从短期的策略来看，我们大家都知道，现在我们面临市场调整这样一个大的环境，所以对企业来说可能更面临一个是趁这个机会去扩张还是要收缩的一个考虑。那么这里又涉及到在区域、城市、物业、产品类型、目标市场细分、业务模式上，到底是哪些去扩张哪些去收缩，怎么去调整，这个实际上是我们面临一个非常重要的选择问题。因为调整的过程中肯定有很多的机会，但是实际上在调整的过程中又会有很多的困难，怎么处理之间的关系，这是一个很重要的问题。
再一个，大家以前比较多的强调土地储备，这是一个最基本的能力，但是现在看来企业的流动性合理的一种储备和现金的比例，对企业健康运行是非常重要的。还有大家都在讨论的一个问题，是我们追求高的价值高的增值还是要提高我们的运营效率呢？实际上这里边不同类型的房地产市场可能它的两者取舍应该是不一样的。比如说我们对于商业性的房产、出租经营的房地产投资可能更多的琢磨去获得增值；但是对于开发销售这一类的产品，可能它的运营效益就更加重要。当然相关的问题就是销售利润率还是资产周转率更重要一些。再有就是在成本品牌和质量之间，调整过程当中有困难，但是我们说品牌和质量是企业的生命，越是在困难的时候才能够越能够识别出哪些是好的企业，哪些是取法责任感的企业，所以在这个过程当中大家要非常好的去思考。
金地在02年我们就曾经合作做过一个中等收入家庭的研究，一直在关心怎么为客户创造价值，提供满足他们需求的这种产品和服务，他们在产品的创新和服务的创新上做了很多的工作，我想经过我们这样一段时间的调整，大家都有时间在认真思考，那么在这个过程中肯定会琢磨出更多的有利于企业长期稳定发展、也有利于我们市场长期稳定发展的道理，那么也算这种调整对我们带来的贡献。
我就讲这么多。谢谢大家！
主持人：
非常感谢刘教授，刘教授是业内非常资深的学者，刚才从理论的高度给我们大家共同概括了中国房地产业的一个发展规律，以及我们房地产企业的应对策略。其实接下来我们可以换另外一个角度来关注同样的话题，那就是从更加实践的体会来说，比如说金地20年的成长经历，应该是最能充分说明这一点的。接下来的时间让我们用掌声有请金地集团总裁张华纲先生为大家做专题演讲，标题是——创新金地20年。有请！
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