[摘要] 一同来分享金地集团成长和成功的20年，同时我们在今天下午也要为大家来揭晓金地集团08年在沈阳的发展战略
主持人：
谢谢杨慎先生！
其实我们在私底下和杨慎先生交流的时候，他说他看过金地的很多项目，每一次都会有一种震撼，因为他发现每个项目都是如此的尽善尽美，我想这和金地一直以来倡导的这一份科学筑家的理念是不谋而合的。2008年对于所有的中国房地产企业发展来说都是非常关键的一年，那么曾经我听到过这样的评论，说也许这将是充满挑战的一年，其实在专家眼中2008年和未来的房地产发展将有怎样的态势，接下来我们请出清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授为我们带来主题发言房地产发展规律和房地产企业策略。有请！
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授
刘洪玉：
尊敬的各位来宾、各位朋友，大家下午好！
非常高兴今天能有幸来参加金地集团的创新成果展和沈阳金地的08战略发布会。实际上我们说一个企业的发展，尤其是长期持续稳定的发展，离不开对市场发展规律和市场发展特征的一些分析和认识，更离不开在这样一个基础上形成企业清晰的战略、策略和行动。所以，我想今天利用这个机会跟大家分享一些我们在这方面做分析研究的一些心得，所以我讲的就是房地产市场发展规律和房地产企业的战略和策略。
那么房地产市场的个规律，我们说房地产是一个周期运行的市场。从这个图上大家可以看出，这个就是房地产市场发展的周期规律，大家可以看到无论是房子的价格、市场上成交的数量、竣工量、房屋使用过程中的空置率，它都是周期变化，周期变化是一个常态，那么我们在房地产发展过程当中虽然大家认为金地的一系列的起伏，但是因为我们国家主要市场发展基本上都是从1993年、1994年才开始起步，像沈阳、像东北地区起步的时间相对更晚，所以一直还是处在一个向上的发展过程当中，大家还没有经历这种起伏的经验，但是大家也可以看出来，从美国的发展过程当中大家可以看出来房地产市场的景气循环或者周期的波动，它的周期在变得越来越长，这就是因为房地产市场是一个本地的市场，但是由于信息化的推动，使得房地产地方市场这么一个特点现在变得影响面越来越大，越来越体现出一个区域的、的，甚至是国际的这样一个特征。那么在这个周期的变化当中，大家可以看到，这是美国从76年到现在，当前可以给市场上供应的住房的数量的一个图，其中有的部分是属于它的存量住房，像绿颜色的是存量住房，它底下的这个颜色是新建住房，那么这两种房子实际上同时构成了市场上供应的数量，那么供应数量的多少和价格的变化，大家看实际上正好是相反的方向。当然，我们有一个概念，就是在周期变化的过程当中，销售量和价格之间有一个相对变化的关系，我们国家最近房屋的成交量和价格的变化，大家也可以看得出来，成交量相对往年有所萎缩，但实际上价格总体上还是处在一个比较稳定的趋势。
另外一个规律就是房地产市场的发展和宏观经济是密切相关的，房地产市场不能脱离开宏观经济。大家可以看到这个图是日本的宏观经济的一些指标、GDP和失业率，它的变化和它的城市房地产价格的指数的变化的情况。可以看得出来，经济的景气和房地产市场的景气是密切相关的。所以实际上我们要想保持我们的经济的持续健康发展，那么只要房地产市场持续健康稳定也是非常重要，两者是密切相关联的。
那么在这个周期变化当中都会出现一些市场上价格增长高峰或者是下降的高峰，大家可以从国际的视角来看，许多城市经历了高和低的变化，当然这种变化越剧烈实际上往往会对市场带的损害就越大，所以我们现在从这个角度来说我们是希望能够稳定我们的市场，然后保持我们市场平稳发展。
那么对房地产的这种周期或者它的景气循环产生影响的因素，我们说最重要的因素个是经济增长和经济危机，房地产市场体系内部再健康，那么宏观经济如果有不正常的发展，那么房地产市场也会受到跟大的影响。第二个因素就是金融支持。第三个因素就是资本市场发展。还有其他的一些影响因素，跟人口、收入、预期，还包括大家现在讨论的能源价格，这些因素都会导致房地产市场的周期变化。
那么对房屋的价格产生影响的，还是经济、利率的水平，还有金融发展的水平，对房地产价格影响是的。我们说房地产价格，大家都希望它稳定，也都在研究能够把握它变化发展的规律，我们说房地产价格变化有长期趋势和短期的波动，那么长期的趋势的变化我们实际上就是说它主要是从价值和价格之间的相互关系上去理解，那么我们说从宏观的层面房地产的基本价值取决于未来的线，如果我们分析这个房子的租金和率的变化就可以来看房子价格的变化。再有我们还可以从房地产价格和宏观的社会经济的基本面的一些因素相互的关联关系来看价格的变化趋势，也就是说我们说房地产的价格从长期来看它要和社会经济发展水平相适应，如果背离得太多了它就要往回调的，那么房地产价格要和租金相适应，如果背离的多了它也要向下调整，那么这个实际上是一个长期的趋势。
另外我们在研究房屋价格的过程当中，我们从微观的层面来看，就是住房的基本价值，它实际上取决于房子本身的一些物理特征。这个特征就是它的区位、属性、建筑物本身的一些属性，它会对房子的价格产生影响。那么这些方面我们实际上都有很多学者在研究。那么当前我们也在关注住房价格的短期波动问题，本来作为一个市场，它应该是由租金决定价格，或者由经济基本面决定可支付的价格，那么为什么还会有短期的波动，甚至有的时候是剧烈的波动呢？这就跟住房市场本身的特性有密切的关系，住房市场的特性就是它的抑制性、弱流动性还有高标地成本这样的特性，使得住房的基本价值决定了住房价格的长期趋势变化和住房价格实际变化，就是它的理论价值和实际价格之间会存在着短期的非均衡性。所以实际上现在房地产经济学者在研究这个问题的时候，都是在探索到底住房价格短期波动有哪些规律，那么这里边实际上在研究，一个是研究住房的价格发展的过程，也就是说它逐渐升高的过程。再有就是研究它的追求回归的过程，也就是说价格过高的时候怎么样慢慢的回归到正常的价格的过程。这个过程影响的因素就包括了市场参与的预期、均衡支持的力度，这两个都是导致住房的价格上涨或者说引发价格发散的这样一个推动的力量。另外住房供给的弹性还有住房市场的效益，这些都是可以推动住房的价格回归。住房供给弹性也就是说如果需求增加了，如果供应弹性最后大的话我们能够很快的实现供应，那么这样的话能够平衡这个价格，所以我们说供给弹性和市场效率具有促进住房价格回归的一种力量。所以实际上我们说对住房市场的干预也是要从这些推动市场价格短期波动的力量的调整上去下工夫。
再有我们说影响房子销售的数量包括人口的数量、金融支持力度、房价上涨率、收入、利率这样几个因素。所以从这里面我们可以看出来，人口的需求是支撑市场销售的一个最基本的因素。
再有一个市场发展的规律，我们说房地产市场是在区域的层面上逐次发展的一个规律。那么我们国家分中部、东部、西部、一线、二线、三线。大家可以看出来，美国也是有这样的趋势，先是从东部发展起来，然后到了中西部，然后到了南部，现在又重新回到东部。这个过程实际上也是它随着产业结构的调整、一些新兴地区的出现，还有一些老的旧的发达城市重新焕发青春以后的这样一个过程。比如现在重新回归到东部，传统的东部是美国发展的趋势，这样联想到我们沈阳，我们东北是传统的老的工业基地，然后在我们国家复兴发展当中曾经起到过非常重要的作用，那么现在实际上面临着一个重新振兴的机会，那么我们从城市住房的价格可支付性和它合理的程度来看，我们说像沈阳住房基本上还处在一个可支付的范畴，合理性也处在基本正常的状况。我们也分析了从07年5月到今年的5月这一年的时间各个城市房价的变化，可以看出来沈阳这个地方过去一年的发展基本上是最平稳的。
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