下面请齐教授先介绍一下沈阳的当前房地产形势。
东北大学 土木工程学院 教授 沈阳市房地产研究所 副所长 齐锡晶
齐锡晶：
各位朋友、各位来宾，早上好！
首先欢迎大家能在这个寒冷的冬天去谈一个说不出来温度的问题。在这里请允许我代表沈阳市房地产研究所就沈阳房地产形势。我的报告将分为三大部分：
一、2007年（1～10月份）房地产市场运行特点⒈房地产开发投资保持快速增长态势2007年1～10月份，全市房地产开发建设累计完成投资568.3亿元，同比增长41.3%，比2006年全年完成投资还高30亿元；其中住宅完成投资432.2亿元，同比增长41.1%。新开工面积2673.8万平方米，同比增长114.9%，其中住宅2187.8万平方米，同比增长103.7%。当前形势下，房地产开发投资处于如此快速增长，罕见。
⒉商品房批准入市量明显改善由于6～10月份入市量有较大幅度增长，特别是7月和10月。7月份商品房和商品住宅入市量分别同比增长122.1％和118.2％，10月份分别是131%和133%，从而改变5月份入市量大幅下降的形势，并实现供略大于求的局面。
⒊商品住宅销售结构合理2007年1～10月份，批准入市商品住宅每套平均面积为90.25平方米，实际销售商品住宅每套平均面积为90.87平方米，比去年同期下降2.35平方米。在实际销售商品住宅中，每套100平方米以下占交易总量67.1%，每平方米4000元以下占68.9%。从中看出，中小户型和中低价位商品住宅仍是主流需求，沈阳市房地产市场基本上达到了国家宏观调控要求。
⒋商品房销售保持较快增长由于6、7、8月份商品房交易市场表现突出，从而改变了商品房3、4、5三个月低速运行的局面。2007年1～10月份，商品房销预售面积1083.42万平方米，其中商品住宅销预售面积959.33万平方米，分别同比增长15.18%、14.13%，呈现出较快的增长态势。
⒌央行加息和"房贷新政"已对沈阳楼市产生一定影响中国人民银行近期连续上调存贷款利息和准备金率，以及"房贷新政"的颁布实施，加大了住房投资的成本，也加大自住性购房的还贷压力，对商品房销售产生了一定的震动。颁布实施后10月份各大城市普遍出现销售量大幅跌落。由于沈阳房地产市场是以自住房为主，所以对沈阳商品房销售影响并不像其他对城市影响那么强烈；虽然9月份销售商品房增幅仅为5.8个百分点，回落较大，但10月这一情况有所缓解，同比增长达到16%，趋于正常。
⒍外地人购房比例又有所上升按本市和外地居民进行分类，分析购买住房群体构成情况，外地人购房占31%，同比增长4.4个百分点。其中，省内外地人购房占全市购房总量的18%，套均建筑面积85.17平方米，比本市居民购房套均建筑面积92.87平方米少7.7平方米；外省市人占购房全市总量的13%，套均建筑面积88.45平方米，比本市居民购房套均建筑面积少4.42平方米。而且，外省市人购房面积比去年同期增加36万平方米，套数增加4500套。
⒎住房消费层次清晰从住房销售登记状况看，沈阳商品住宅消费两个高峰段比较明显：高峰段是套型面积80平方米以下，交易面积250.84万平方米，占交易总量的26.1％；第二高峰段是套型面积100～144平方米，其交易面积355.54平方米，占交易总量的37.1％。从中反映出中等收入阶层（铜领阶层和银领阶层）住房消费需求较为旺盛，成为当前住房消费的两个中坚阶层。
⒏商品房空置面积减少根据统计局披露的数据，截至10月末，沈阳空置商品房面积为370.3万平方米，比上年同期减少4.9万平方米，较上半年减少40.3万平方米。其中，住宅空置面积为241.5万平方米，较上年同期减少45.5万平方米。在全部空置商品房中，空置一年以上商品房面积为279.7万平方米，比上年同期减少25.8万平方米，较上半年减少29.8万平方米。
二、与部分（副省级）城市的横向比较由于宏观调控政策的累积效应、炒房势头被抑制以及市场预期改变等原因，国内广州、上海、北京、深圳等部分一线城市出现了房价回落、交易量萎缩。以深圳市为例，其10月份的房价比9月份下降10.35%，南山区后海公馆楼盘的降价幅度已经高达33；而且，一月份深圳住房销售单月成交80.26万平方米，10月份的成交量却只有15.36万平方米，创下3年来新低。
与国内其它副省级城市比较，截止9月底，沈阳市房地产开发投资排第二位、列成都之后；商品房销售面积排第二位，列在成都之后；房价排在倒数第四位，仅高于哈尔滨、长春、西安；按综合指数评价，我市与成都市并列。沈阳市房地产开发投资和商品房销售面积均已超过广州市和深圳市，是当之无愧的的房地产市场之一。
三、当前沈阳房地产市场形势总体判断⒈供求基本平衡2007年1～10月份，全市批准入市商品房面积1198.65万平方米，其中住宅批准入市面积1007.02万平方米，入市住宅套数111582套；同期销售商品房面积1083.42万平方米，其中销售住宅面积959.33万平方米，商品住宅套数105640，供求基本相当，供略大于求；但商品住宅相比较而言，市场储备量略显不足。
⒉居民住房需求旺盛，成交面积增幅较大由于城市化、青年人结婚及居民改善住房条件等因素，沈阳市居民对住房需求，尤其是中小户型住房需求仍然十分旺盛，从而推动新建商品住宅交易节节升高。1～10月份，新建商品房和商品住宅销售同比分别增长15.18％和14.13％，在宏观调控的大气候下，沈阳房地产市场依旧保持稳步上升的发展水平实属不易。
⒊住房消费结构合理据沈阳市房地产研究所专家测算，当前沈阳市居民购房者中，自住的比例约占89%左右，投资性购房者约占10%左右，炒房者约占1%左右。也就是说，约占购房者90%的绝大多数是自住性购房者。这种住房消费结构是沈阳市房地产市场健康发展的前提。
⒋房价运行基本平稳今年1～10月份，全市商品房和商品住宅销售均价分别同比增长4.26%和4.97%；存量房和存量住宅均价分别同比增长6.21%和10.01%。据统计局数据，2007年10月份，沈阳市房屋销售价格指数106点，其中新建商品住宅销售价格指数106.4点，二手住宅销售价格指数107.7点。尽管沈阳市房价涨幅压力较大，但沈阳比70个大中城市房价平均指数低约3.5个百分点，商品房和存量房交易价格基本上处于平稳运行的良好态势。
⒌投资销售比处于合理区间2007年1～10月份，沈阳房地产投资完成568.3亿元，商品房销售金额384.37亿元，投资销售比68%，基本属于合理区间。
⒍小户型和中低价位房屋在销预售商品住房中处于主导地位2007年1～10月份，实际销售住宅面积每套平均为90.81平方米，同比下降3.0%。在实际销售商品住宅中，100平方米以下占交易总量53.7%，每平方米4000元以下占66.5%。从中看出，小户型和中低价位商品住宅处于商品房销售的主流地位。
综上所述，尽管存在着住房保障体系不够健全、住房困难户底数不清、"小产权房"问题比较突出等不足，而且存量房市场低迷、住房价格上涨偏快以及"房贷新政"对沈阳房地产发展的影响等问题仍然需要密切关注。但是，沈阳房地产市场各项指标说明其总体发展形势是规范的、健康的，处于可持续的发展状态，基本上实现了国家的"总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调"的宏观调控目标。
我的汇报结束。
范翰章：
11月份数据现在还没完全出来，正在整理当中。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
