沈阳市房地产开发协会 副会长 振浩开发集团 董事长 宋宝全
宋宝全：
尊敬的范老师，尊敬的各位教授，尊敬的新闻媒体朋友，大家好！
刚才听两位教授讲了，从理论上、从数据上把沈阳市房地产的形势分析得特别透彻，我就下一步沈阳面临着这种形势谈谈我个人看法。
机遇背后更多是挑战和风险。二是调整战略适者生存。
针对宏观调控，目前沈阳市的情况，可以说健康发展的势头应该还有一段时间，具体多久，我认为就沈阳目前的情况，两三年没有问题。如果再往前延伸的话，三五年很难讲，但就这样情况，我有这么几句话，就是对我们尤其开发商来讲，我也是开发商，未雨绸缪，准备应战，冬季即将到来，积蓄力量、健康发展，稳步着陆，我为什么谈到这几句话？
就是在七、八十年代，日本在宏观调控的过程当中，由于经济过快的发展，造成了投资规模很大，使日本经济一度处于很紧张的局面。日本政府当时出台了一个政策，就对房地产本身来讲，就是使劲的打压，一直打到零为止，所以使日本当时的房地产再重新起动的过程当中造成了经济的恐慌。所以我们国家从中央的指导思想来讲，主要对房地产是软着陆，我对沈阳市应该说是稳步着陆有这么一个观点，我想08年我们国家从中央角度，我们看新闻、看资料，我认为有三个方面的重点工作：、经济规模和经济速度要减缓，规模要缩小。二、特别要房地产要打压，因为从几年来，国八条、国六条等等一些政策的出现，包括加息的整个过程，还没有打下来，明年我想肯定，现在已经开始了，序幕徐徐拉开，明年肯定要采取一些强硬的措施。因为我前几天去北京跟有关部门的一些人士，他们参加了中央经济工作会议，我探讨的过程当中，这里面影射出来房地产肯定要打，不打死都不行，但是怎么打，我想采取软着陆的办法，不会像日本一下子打死。第三个就是反腐工作，我想对房地产比较敏感，房地产遇到这样一个形势，从宏观上来看，我们怎样面对这样一个形势，应该开发兰海战略，因为红海战略，我们合作的同仁，我是沈阳市从事房地产行业比较早的之一，但是规模是比较小的，但一直生存下去，在夹缝中生存下去，因为我原来的企业观点是企业不在做大是在做长，但是这种观点可能是我的观点，我的企业就是安全这样一个步子走的，因为我后面有几百人这样一个队伍跟我吃饭，但是我们大家都在红海这个当中，在红海这块蛋糕当中，每个人都在夹缝当中生存，如果说大一点的，沈阳本身地产，因为我干了这么多年都比较熟悉，真正大一点的太少了，就在红海战略当中我们虽然有一点点夹缝是很难，规避风险的能力都比较弱，因此能不能够开发蓝海战略，蓝海战略就是未开发领域或者说已开发领域在边缘过程当中，我想沈阳是工业立市，能不能工业地产作为切入点。因为我是做企业的，在研究发展的过程当中，我也想工业地产作为沈阳来讲也是一个点，因为头几年是住宅，之后是商业，现在工业这一块沈阳还没有正经的进入到这个领域当中，我在道义做了一个小小的项目，几年前非常成功，工业地产，利润率也比较高，我想比商业地产的利润率要高，我觉得这方面是我们要寻求的一个方面。
第二方面，我认为要实现三个转变。因为具体的数据、具体的分析，范教授以至于几位教授都比我们讲得很清楚了，我认为原来我们沈阳外购能力仅仅占到20%左右，后来齐教授一分析31%，所以沈阳自购能力比较强。个转变，站在局部看全局，第二个转变是站在全局看局部
第二点我想站在现在看将来，要转变成站在将来看现在。就是我们现在看自己很漂亮、很好，两年、三年、五年、八年之后沈阳房地产又是什么情况呢？因为前几次在宏观调控的过程当中，我都赶上了，我也在做房地产公司都赶上了，但是没有死掉，当年大东区可以说八十年代时候大东区33家房地产企业倒下32家，剩我这一家，现在进入大东区的都是后来的，但是你站住了能不能品牌打出去，现在我还没有品牌，还不像万科，还不像其他品牌效应非常好的靠品牌来赚钱，还没达到这种水平，但毕竟生存下来，生存下来就要站在将来看现在。我们现在冬天到来了，那么棉衣准备好了吗？我们的思想准备好了吗？我们政府的政策准备好了吗？我们主观的客观的准备好了吗？一旦准备好了，应对宏观调控过程当中所有的政策，我们就会立于不败之地。这时候我们能不能站在更远一点看现在，我们就得有一个超前意识。
第三个就是容忍差异。我们沈阳虽然地产健康发展非常好，但是我们还要听得进去，沈阳还有在房地产开发建设过程当中不成熟，有一些在市场运作过程当中信誉也好、投资也好、环境也好、服务也好，还有不规范的地方，包括开发商本身的素质问题等等，我们这些还有很多差距，和北京、上海、深圳，虽然这些城市都被打压，但是那边整个运作在市场轨迹上都比我们沈阳要好，因为我每一年都去那边考察一下。也解决我们要抓住机遇完善自己。
另外我想调整战略、适者生存。、我认为走联合发展的道路，特别是沈阳市房地产开发商中小企业这样一个开发商，宁当凤尾，不要再当鸡头了。特别是东北，老板之间一见面就互相埋怨，他这个楼盘怎么怎么不好，南方是互相鼓励，不表态，我们是互相贬低，他的户型不合理，他的不好我的好怎么怎么地，但是我想那个时代已经是原始积累的过程到发展这个阶段上，因此我们要联合起来。现在我看网上要剩3000家、5000家，洗牌，2万家要退出去8000家，但是这两天我看只剩3000-5000家。不管剩多少，沈阳政府现在非常支持，范教授在支撑着房地产研究的所有的数据提供给政府，政府就支持开发商，但是我想怎么联合起来，一定不能再当鸡头了。我曾经跟咱们会长赵昱探讨，我说我死一个没什么，但是比我弱的比我强的可能都面临这样的问题，如果我们一家拿个一千万两千万不成问题，但是自有资金几千万的什么也做不了。所以说，我们必须联合起来，一家一千万，20家就2个亿，这样规避风险能力、抗风险能力都会提高。最近看上海一家老板摘地投资规模37个亿，我们沈阳都联合起来也不行。原来在党校搞一次民营企业14个城市，我们沈阳去了20个民营企业，大连去了18家，我在会上我说沈阳的20家不如大连的1家，沈阳都是比较有体量的，我算比较小的，但是20家不如人家1家，什么意思？我们表面看形势很好，表面看都是不错的，但是现在市场竞争太激烈了，如果不是适者生存调整战略的话，我们自己就会完蛋的。现在我跟银行谈贷款，真正给企业商业贷款的，那确实得信誉好，今后竞争是信誉的竞争，那你能不能贷到钱，在银行是一个什么样的信誉，原来我谈一个5千万，现在告诉我3千万，银行现在就是这个架式。
第二、我认为房地产开发的老板要提高素质，要有十种意识：、诚信意识；第二、人才意识；市场竞争是人才竞争，人才竞争是知识竞争，知识竞争是智慧竞争，智慧竞争是素质竞争，素质竞争最终落脚点是我们老板的觉悟竞争。第三、危机意识；第四、财务意识；第五、创新意识；我为什么讲财务意识？我们财务应该说老板可以不懂会计但必须懂财务，我们可以不懂会计，会计是数据整合，财务是掌握未来的，特别是资本运作的能力，有形资本、无形资本，我想联合就是无形资本。第六、经商不树敌。看看当今，不讲远就讲俄罗斯一个石油大亨，就想在竞聘总统过程当中帮助别人去做，最后锒铛入狱，没有必要，你是经商，利润化是你。再有安全意识、信息意识、质量意识和法律意识等等。所以在竞争适者生存的过程中，我想我们应该提高企业核心。
沈阳市要立即出台一个引导性的，我们不能说是文件，哪怕是媒体上，哪怕是政府领导讲话上，要给开发商的。面对这种形势，开发商都在拭目以待，甚至两眼直流泪看着领导怎么表态。这个时候就要旗帜鲜明的，要让政府、让媒体上，引导消费者能够拉动房地产销售的过程当中起到一个主导地位，因为沈阳市的自购能力比较强，尤其像沈阳这样的城市外购能力比较强，今天我听中央广播电台也在评述，香港在深圳买房的80多个亿，而且限制香港不许买第二套房子，那我们沈阳这样的自购能力比较强，自购能力强，消费是一个健康发展的一个势态，我想政府应该在房地产开发建设过程当中，应该打造一个软环境，打造一个很好的信心的支持。
范翰章：
宋总讲得非常好，讲得非常精采和深刻。我们很受启发。
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