下面请周教授把我们一些基本看法跟大家汇报一下。
沈阳市房地产研究所研究员 周世昌
周教授：
我发言的题目叫《从紧的货币政策对沈阳房地产市场影响的分析》。
12月5日中央经济工作会议确定明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。从紧货币政策对我们沈阳房地产市场的影响有多大，明年房地产市场的走势如何，房价是涨还是跌，是各方面非常关注的问题，看法也不尽一致。
"从紧的货币政策"对沈阳房地产业的影响有多大？明年房地产市场的走势如何？房价是涨还是跌？各方面都很关注，看法也不尽一致。下面谈谈我个人的粗浅看法。
一、对"从紧的货币政策"的初步解读根据不同时期的经济形势，我国的货币政策十多年来先后经历了"积极"、"稳健"、"适度从紧"和如今"从紧"的渐变过程。
实施"从紧的货币政策"，是因为当前经济运行中出现了一些新情况、新问题。主要是：经济增长偏快，11月份GDP增幅11.6％，有转为过热的趋势；固定资产投资规模及增长速度偏大，上半年完成固定资产投资46077.82亿元，同比增长26.7%；物价上涨，11月消费品价格同比上涨6.9％、工业品出厂价格同比上涨4.6％，而且持续上涨的趋势没有缓解；股市、楼市过热。
出现这些问题的重要原因之一是，资金流动性过剩。年初以来，广义货币（M2）供应量控而不降，11月末余额达39.98万亿元，同比增长18.45％，比上年末高1.51个百分点。11月末，金融机构人民币各项贷款余额26.12万亿元，同比增长17.03％，增幅比上年末高1.93个百分点。
为防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，保持经济平稳较快持续发展，必须加大宏观调控的力度。货币政策是调节社会总需求的重要手段，在宏观调控中具有重要作用。
十二月八日，在中央经济会议结束后的第三天，中国人民银行便决定上调人民币存款准备金率1个百分点。这是今年第十次上调存款准备金率，2004年以来调整幅度首次由0.5个百分点提高到1个百分点。充分彰显了实施"从紧的货币政策"动作之快、决心之大、力度之强。
据央行数据，11月末金融机构存款余额38.55万亿元，上调存款准备金率1个百分点，将冻结金融机构近4000亿元的资金，全年10次共累计上调准备金率5.5个百分点，冻结资金约2万亿元。按调整后14.5％存款准备金率计算，金融机构向中央银行缴存的存款准备金已接近6万亿元。
我们认为此次上调存款准备金率只是实施"从紧的货币政策"的序幕，今后还将利用其它货币政策工具来控制货币信贷总量和投放节奏。
一是继续从资金数量上收紧流动性。如果信贷过快增长，不能有效抑制，还将继续上调存款准备金率，甚至对商业银行信贷规模进行管制。
二是从资金价格上抑制流动性，利用利率政策，继续加息。今年已经五次加息，但一方面鉴于物价上涨，目前存款仍为负利率，另一方面为了提高资金成本、抑制信贷需求增长，央行明年将进一步上调人民币存贷款基准利率。
三是利用汇率政策，人民币持续。一方面缓解"双顺差"持续扩大造成的国际压力，另一方面缓解基础货币被动过多投放的压力。但为了经济的稳定，人民币仍将坚持渐进式原则。
此外，央行还将利用"公开市场业务"，通过发行央行票据回笼基础货币，调控货币供应量。央行年底前向商业银行发放完1.55万亿元特别国债也将起到"从紧"的作用。
此次上调存款准备金是实施"从紧的货币政策"的信号，明年肯定会陆续出台若干政策，采取多种措施，严格控制货币信贷总量。
房地产业是资金密集型产业，实施"从紧的货币政策"后，所受影响。房地产开发资金主要来源是商业银行信贷。九月末，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9％。实施"从紧的货币政策"后，金融机构货币信贷总量相对减少，特别是中小商业银行由于存款较少，贷款能力减弱。前不久央行颁布的"房贷新政"又对房地产开发贷款做出了严格规定。因此明年房地产开发贷款门槛更高，难度更大。房地产开发投资规模增幅预计将低于今年。但我认为贷款总量不会减少，一是商业银行存款余额仍高于贷款余额，二是存款继续增加，三是外汇储备增加，基础货币被动性投放增加，流动性过剩不可能短期内解决。商业银行为追逐自身利益，仍有放款冲动，对房地产开发贷款不会锐减。
信贷从紧对上市房地产公司影响不大。上市公司可以通过直接融资筹措开发资金。据统计，房地产上市公司今年从股市直接融资1000亿元之多。"万科"8月29日增发31715万股，募资100亿元；"保利"9月30日止，筹资现金净额为117.5亿元，其中8月份以每股55.48元定向增发1.26亿股，筹资近70亿元。
信贷从紧对实力雄厚、信誉好的房企影响也有限。商业银行为追逐自身利益和防范风险，会继续向优质房企投放贷款。
信贷从紧对众多中小型房企影响。许多房企将举步维艰，甚至资金链断裂。
实施"从紧的货币政策"后，房地产业将加速兼并、整合，强者恒强，弱者出局。
二、"从紧的货币政策"对沈阳房地产市场的影响1.房地产开发实施"从紧的货币政策"对沈阳房地产开发也必将产生影响，但影响有限。主要根据是：
，目前我市房地产开发的主力军一是外资、港资房地产商；二是外埠和本土上市公司；三是实力雄厚，容易取得信贷的大公司。这三类房地产开发商占市场份额的大部分。信贷从紧对其也有一定影响，但由于多元化的融资渠道，有抵御信贷从紧的能力。
第二，中小开发商虽然数量多，但开发量不大。在信贷从紧后，为了自救会采取合作、转让甚至地下融资等方式，千方百计把在建项目完成后才能收手。商业银行为了资金安全，对其贷款的在建项目也会被动援手。
第三，沈阳今年截止10月末，房地产施工面积高达4262.6万平方米，比上年同期增长47.4％；新开工面积2673.8万平方米，同比增长114.9％；竣工面积只有381万平方米，比上年同期增长0.9％。开发节奏缓慢。由于信贷从紧、继续加息后资金成本增加、土地政策从严，以及对房地产市场走势预期的不确定性，开发商将调整经营策略，加快闲置土地开发，加快在建项目施工，加快销售，以期加快资金回笼、资金周转，降低风险。
基于以上分析，我们认为明年沈阳房地产开发波动不大。投资规模会平稳增长，增幅将有所下降；施工面积与今年持平；新开工面积下降，竣工面积增加。
2.市场供给银根收紧后，开发商将缩短战线，集中资金抓紧在建项目的施工，以期早日竣工，尽快销售，回笼资金，因此预计明年住宅竣工面积将增加，而且惜售、捂盘现象减少。另一方面，由于近两年住宅销售火爆，空置面积减少，因此预计明年住宅总供给量与今年持平或小幅增加。
3.市场需求信贷从紧、持续加息、"房贷新政"三大因素的叠加效应，对商品房销售将产生较大影响。住宅按揭贷款是楼市火爆的支柱。9月末，购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元。信贷从紧后，购房按揭贷款也会从紧。九月份出台的"房贷新政"确定提高第二套房首付比例，并利息上浮10％。对第二套房如何界定，商业银行理解不一致，央行也迟迟不予明确。但在实施"从紧货币政策"后，央行很快认定以家庭为单位。这是购房贷款从紧的明确信号。"房贷从紧"和二套房提高首付比例并加息抑制了投资和投机购房。投资购房比例大的深圳等城市最近楼市降温充分显示了房贷从紧的作用。对普通自住型购房，特别是改善条件的购房者，影响的是持续加息。多次加息而且预期继续加息后，推迟购房和持币观望者增加。近期交易肯定萎缩，市场需求将有所减少。
由于沈阳投资性购房和投机性购房所占比例只有11％，远低于一线城市；沈阳城市化进程较快，外埠到沈就业谋生的人增加和青年结婚等刚性需求较大；沈阳人均住宅面积不高，改善居住条件欲望较强；大面积拆迁造成被动需求大，因此总体上市场需求，特别是对中小户型、中低价位住宅的需求仍有空间。基于上述原因，"从紧的货币政策"对沈阳商品住宅销售有影响，但影响程度远低于一线城市，影响是暂时的，长期看不会出现太大波动。预计明年商品房销售面积和销售额与今年持平或小幅增长。
3.商品住宅价格沈阳明年商品房供给与需求预计增幅会下降，但总量与今年持平或小幅增长，供求仍基本平衡。但由于一线城市房价下跌的传导作用、开发商加快销售的心态及购房者的观望心态，预计明年房价涨幅下降，既不会大涨也不会大跌，更不会出现拐点。
范翰章：
周教授就当前的形势讲了他自己的一些看法，这都是仅供大家参考，我们这两个人发言就是为了抛砖引玉，我们今天开会的主要目的是听听在座的开发商老总和媒体，你们的观点。马克思讲理论之树是灰色的，生活之树是长青的，你们在线，所以你们的意见是最宝贵的。
下面请大家畅所欲言。
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